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國五條20%個稅名存實亡

2018-12-20 22:09:52 來源:華中在線 作者:admin 閱讀:69

??即使在是唯一宣布將嚴格執行“20%個稅”北京,這一政策在實際操作中也基本偃旗息鼓,“史上最強調控手段”落入了名存實亡的尷尬境地。

??今年年初,因為國五條細則中的“二手房征收差額20%個稅”的規定,為了能夠趕在細則實施之前過戶網簽,全國多地曾掀起過一輪“搶房過戶”的熱潮。如今這輪搶房潮早已平息,地方性的國五條細則也接連問世了,但是對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策,多地卻采取了回避政策。

??目前,僅有北京、上海、重慶等地明確寫到:“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。”

??但截至目前,除北京自4月1日起宣布嚴格實施之外,其余地區并未開始執行。記者調查發現,即使在唯一的征收地北京,該項“20%個稅”的政策也基本偃旗息鼓,落入了名存實亡的尷尬境地。

??上有政策 下有“避”策

??近期,記者采訪了北京市幾家主要地產中介公司。采訪發現,在實際操作中實際繳納這項稅負的交易其實寥寥無幾。

??房產經紀從業人士介紹,目前有意在公司掛牌的業主,經紀人都會要求先聲明該房源是否系免稅房。另一方面,中介公司掛牌推介的房源信息中,也都會在醒目的位置表明其屬于“免稅房”這三個字。記者進行了初步統計,在走訪的七八家中介門店中,掛出的二手房房源信息內,幾乎全都表明了其屬于“免稅房”。

??據供職于豐臺區馬家堡的我愛我家某門店的阮先生介紹,他目前所任職的門店代理的房源幾乎全部都是免稅房,即“業主的滿五年唯一住房”。需要繳納個稅的房源則少之又少,“在公司看來,需要繳納個稅的房源需要滿足戶型較好、精裝修、小區環境優越、交通購物方便等能讓購房人看過之后愛不釋手的幾個條件,否則公司不主張代理。”阮先生如是介紹。

??據了解,即使是阮先生所說的“滿五年且唯一”這樣的免稅房中,亦隱含很多水分。例如阮先生大力向剛需購房者推薦的一個售價為248萬元的71平方米的兩居室,雖然號稱是免稅房,事實上卻并不是業主的唯一住房。據阮先生介紹,業主提出了兩種“方案”來解決上述問題,一個是將售價為248萬元的該房提價為全款252萬元,若買房人一次性繳納這252萬元房款,則20%的個稅可以由業主承擔。第二便是業主夫婦假離婚,“要知道現在假離婚非常容易辦理,快的話下午登記第二天早上就能拿到離婚證了,即使是慢的也能在幾天之內拿到證。”阮先生表示,買賣雙方談妥價格之后,業主夫婦第二天就可以去“離婚”,離婚證一經辦理下來,雙方就可以簽訂買賣合同了。

??少數稅負亦為購房人承擔

??此外,做低房價、簽訂陰陽合同也成為了避稅手段之一。以日前央視報道的北京出現的首個繳納20%的個稅的案例為例,據了解該套房源位于豐臺區大成南里小區,房屋面積為127平方米,成交價為280萬元,業主購買時的價格為140萬元,也就是說此次成交業主獲利140萬元,所繳納的個稅數額即為280萬元減去140萬元差價的20%,即28萬元。

??如果按著280萬元的成交價來計算的話,則該套二手房源的成交單價為22040元/平方米。然而,根據記者的了解,目前該小區及周邊二手房的均價在30000元/平方米左右,這樣算下來成交價應該是在381萬元左右,顯然成交價與市場價相去甚遠。對于這一現象,業內人士向記者解釋稱,280萬元的價格并非實際的成交價格,而應該是網簽價格,這樣說來,買賣雙方是通過簽訂所謂的陰陽合同以減少繳稅額。

??據了解,按照北京二手房交易中的慣行辦法,買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格,而在住建委進行網上簽約時則會以官方的區域最低指導價為準確定網簽價格。由于最終的稅費繳納以網簽價格為基數,因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現少繳稅的目的。

??另據大成南里小區附近的二手房中介介紹,上述案例繳納的個稅全部是由買家承擔的,另從目前他了解的情況得知,房屋交易中的20%個稅額幾乎全部是由買家在承擔,即使是表面上看起來是賣家承擔的房源事實上也是賣家通過提高售價等方式將稅額巧妙地轉嫁給了買家。

??麥田望京某門店的銷售顧問景女士告訴記者,除非是地段非常一般、房屋戶型不好等因素的房源才會出現雙方分攤個稅或者是業主承擔個稅的情況,否則個稅全部都是由買家在承擔。

??據中原地產市場總監張大偉分析稱,鑒別稅費是誰承擔的最基本要素,是看成交價格和市場價格的對比,如果成交價格比市場價格低的話,就是買賣雙方同時承擔了稅費。

??多地20%個稅等各項政策懸空

??對于北京市而言,20%的個稅政策至今已經執行了近兩個月,到底有多少個繳納個稅的案例呢?鏈家地產市場部分析師張旭表示,目前尚難以統計新政執行之后繳納20%個稅的房屋所占的比例,原因是需要繳納這20%個稅的成交例子很少,絕大部分的成交都是集中在“滿五年且唯一住房”的免個稅商品房以及無法核實原價值的按1%征收個稅的已購公房上。

??在中國的另一個一線大都市上海,盡管在3月30日上海市出臺的國五條細則明確要求對于二手房征收20%個稅等各項要求,然而進入五月份之后,已經實施了近兩個月的該項政策依然形同虛設,兩個月來上海的二手房市場尚無一例繳納個稅的案例。另據了解,進入五月份以來,上海市的二手房市場一改4月份的大幅萎縮的成交頹勢,出現了回暖的跡象,并且價格亦非常堅挺。

??據了解,上海的個稅較難實施的原因在于:一是上海老公房較多,樓齡久,原始資料缺失,而城市房屋登記系統運行時間不長,核價難度大;二是“陰陽合同”普遍存在,做低成交價以減少個稅的現象較多;三是差額難計算,有些房源涉及裝修成本、利息成本等多項支出,核查較為復雜。

??而另一個在施行20%個稅的城市重慶,據當地媒體的報道,目前重慶渝北區已經開始嚴格實施二手房交易20%個人所得稅,而九龍坡、南岸等區房交所尚未開始實施新政。據悉,現在在還未實施20%個稅的重慶主城房交所,依然有不少二手房買賣呈現出“最后的瘋狂交易”。

??放眼全國,從3月底至今,已經有北京、廣州、深圳等35個城市發布了各自的實施細則,但是針對20%的個稅政策,除了北京明確規定自4月1日起實施之外,絕大多數城市只是重申了國務院的文件要求,并未說明何時開始實施這一20%的個稅政策,甚至合肥、南京、鄭州等地在細則中都未提到此項政策。

??“國五條”里二手房交易征收20%個人所得稅的內容曾引起市場不小的震動,甚至被輿論評為是調控十年來最犀利的狠招,但是從目前全國的執行情況來看確實有些言過其實了。甚至有業內聲音認為這反而推升了房價和購房者的負擔,多地4月份二手房成交量上漲便是一個證明,例如在杭州,4月份的二手房成交量甚至比去年同期猛漲五成之多。

??有業內人士分析稱,嚴格執行20%個稅,二手房市場會萎縮,并影響地方經濟活力,地方政府承受不了。因此各地方紛紛將“國五條”的政策架空了。

??“我們估計這項政策很快就不會再為人所提及了”,有分析人士如此總結,“就像幾年前的‘70/90’以后,最后成為停留在紙面上的空文。”

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