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LOFT公寓單一定位謀破局

2019-09-03 20:18:00 來源:華中在線 作者:佚名 閱讀:98

  “2014年40年產權LOFT、SOHO商住物業在售項目銳減、成交量同比下降58.1%,市場下行成為不爭事實。”根據正合地產發布的《2014年半年報》中顯示,1~6月市區在售項目同比減少22.8%至44個,其中SOHO項目個數下降至33個。從銷售數量來看,2014年上半年,LOFT、SOHO市場單項目月均成交13套,同比下降58.1%,而與此相對應的是截至5月底可售套數高達13059 套,嚴重供大于求。

  兩年前賣得火熱的“買一層送一層”LOFT產品、可辦公可出租經營酒店的SOHO產品正在經歷市場煎熬期。據調查,不少開發商已經停止對此類產品的宣傳和推廣,抱著賣一套算一套的想法。從成都市場來看,不少品牌開發商都涉及了SOHO、LOFT產品的開發和銷售。對于這兩種產品的現狀,開發商有什么對策呢?

  現狀

  新房、二手房均顯銷售疲軟

  最近,市民陳小姐很苦悶,她2010年以58萬元的價格在八寶街買了一套二手LOFT公寓,面積約60平米,如今月租金2000元,而相同地段的平層套二月租金已經到達2500元。中介客服人員一句話讓陳小姐徹底無望:“到現在,今年這個樓盤的LOFT公寓只賣出一套。商業屬性的LOFT公寓一般都不通天然氣,有的水電費也比普通住宅貴,居住使用功能比較欠缺,因而出現租售兩難的境地。”

  “由于復合化地塊的持續供應,以及政府對土地商業比例的持續增加,開發商在做商業物業時,傾向于選擇了開發風險較小、門檻低的SOHO、LOFT產品,因此導致其供應明顯增加。”正合地產相關負責人表示:商住物業的供應量大、產品同質化,售價多在20、30萬元門檻起,其售賣人群以投資客為主,但是由目前一些銀行、證券等理財產品的變現能力、投資門檻等優于此類投資產品,造成投資客戶的分流,LOFT、SOHO產品也因此面臨嚴峻的市場挑戰。

  “對比地段好的SOHO公寓有不少酒店進行經營,持續有租金的情況,LOFT產品面臨的壓力更大。”四川嘉聯興業地產顧問有限公司董事長侯紅權分析,這類LOFT銷售單價因為層高優勢,多在近萬元/平方米左右,加上裝修費,回報率大多在5%左右。

  出路

  開發商需主動創新尋找機會

  據正合地產統計,高家莊贊城、利通時代晶座、天合匯錦城、匯廈沙河錦庭、智地哥譚等LOFT產品上半年銷售狀況都是量價齊降,例如利通時代晶座去年上半年成交均價在8476元/平米,今年上半年為6699元/平米,新成國際去年上半年成交均價9800元/平米,今年上半年為8959元/平米。

  “SOHO產品在城北競爭對手少,又有不少客戶看到現代商貿城的商家租賃群體,因此每個月還是能走量20余套,但是相比去年這個銷售節奏已經大不如前。”相關負責人告訴記者,購買人群大部分是投資客,因為SOHO產品的投資門檻低。但是也有很大部分投資客對這種產品的用途和未來的增值能力表示擔心,僅僅是因為不愿意把錢放在銀行里才購買。所以作為開發商,應該在規劃產品時又更清晰的投資引導方向,有人群數據的支撐,才能幫助投資客下定決心。

  “去年,我們的SOHO公寓整售了幾層給速8酒店,但總體銷售速度并不理想。今年,某公司決定將項目重新定位包裝,以乙級寫字樓的形式重新推向市場,目前已經有不少企業進行整層購買。”在市場存量大、競爭雷同的條件下,開發商只有主動改變、創新,分析購房者的需求,才能重新尋找到市場機會。

  案例

  功能在精不在多 獨特賣點有魅力

  與放量猛增相對的是,相比去年,今年商務公寓銷售并不好過。然而,在嚴峻的市場形勢下,依然有租售兩旺的商務公寓產品。記者發現,這些不同的項目存在共同點———并不宣傳商務公寓可辦公可居家可商務的多種功能,而是集中力量,只拿出一個獨特的賣點吸引購房者。

  案例一

  主打住宅牌,越居家越好

  李先生正準備再買入一套約40平方米的LOFT。李先生向記者介紹:“我2011年的時候已經買過一套LOFT了,這種公寓都是5.9米層高,可以將一套房子變成兩套。現在我那套房子已經出租出去,一套租的750元/月,一套租的800元/月。我當時花了23萬元,算起來年回報率能達到8%。”記者在這套房子看到,開發商已經將樓板隔成兩層,,39平米的房子變成樓上樓下“兩套房子”,而且都有獨立的衛生間、陽臺和臥室。

  在這位投資達人李先生眼中,公寓越像住宅越好。“好的公寓,即使面積再小,也要有獨立的廚房、衛生間、客廳、餐廳,最好還有獨立采光的臥室,周圍要有完善的生活配套,如果還帶獨立的陽臺,那就更好了。”同時,李先生還提醒投資者,購買這種公寓產品時,還要注意看是否通天然氣,物管費怎么收取,“適合居家的公寓最好租。”

  案例二

  主打商鋪牌,后期運營管理很重要

  空中商鋪是商務公寓開發運用中產生的一種新功能,現在成都主打商鋪牌的商務公寓不少。這些“空中商鋪”往往在前期定位上就由開發商統一規劃了業態,并定向招商。比如某公寓6樓只能做餐飲,不能做服裝。因為貼上了“商鋪”的標簽,這些LOFT、SOHO的銷售速度比普通商務公寓快一些,回報率也更高。

  高力國際研究部經理王寒凝指出:“選擇空中商鋪,必須要注意兩點:第一,有強大的市場消費力做支撐。第二,開發企業的商業運營能力是關鍵。目前空中商鋪市場,已經從產品硬件發展到開發商軟實力的比拼階段。除了地段之外,未來的空中商鋪還需要有良好的后期培育和管理。”

 

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